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九月销售金额同比下跌 保利发展或将年底“攻坚”

2019-10-23 11:29

  规模房企九月业绩小幅升温之时,保利发展(600048.SH)却走出一条低温曲线。9月单月,保利实现签约面积271.91万平方米,同比增长14.61%;实现签约金额368.14亿元,同比下降0.18%。

  放眼整个行业,在推案量上升、促销力度加大之下,房企9月业绩较前两月提升明显。同比来看,多数规模房企该月销售额同比正增长,(001979)、融信(03301.HK)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)同比增长幅度分别为82%、83.3%、55%、40.4%。保利九月业绩同比下降,在规模房企中实属少见。

  回望保利今年销售表现,7月份是其至今的低谷时刻,当月销售额仅录得270.37亿元。此后八月、九月业绩小幅回升,但仍分别仅录得302.98亿元、368.14亿元。2019年至今,保利六月份单月业绩最高,销售额达636.62亿元,此后便高潮退去。

  第三季度“不温不火”的表现让保利暂失行业第四位。据行业销售榜单,保利在前八月仍以3095亿元的销售额微超融创中国(01918.HK),居行业第四位。但九月结束,融创以3696亿销售将保利挤下第四,超出后者226亿元。如果以权益口径衡量,保利前九月销售额为2290.2亿元,行业排名后撤至第六。

  实际上,融创、保利的排位之争由来已久。2018年,保利同样在上半场领先,优势一直保持至8月份。九月份开始,情况逆转,融创以160亿元优势反超保利。此后行业排名保持稳定,年末融创、保利分别以4608.3亿和4048亿元销售额位居行业第四、第五位。

  2019年,相似的剧情再次上演。保利在奋战六月高峰后,度过其一贯的第三季度销售淡季。行业排位也随着九月的逝去而光芒减弱。

  与销售节奏相反,保利上半年在土拍市场较为安静。下半场尤其是九月份,保利拿地极为活跃。中指研究院称,九月份,保利拿地范围涉及北京、广州、杭州等9座城市,凭借192.67亿元、164.44万平米的拿地规模领跑行业。

  上述所拿宗地中,一线城市2宗,位于北京、广州,建筑面积25.68万平米,成交金额68.55亿元;二线城市4宗,位于苏州、杭州、长春和重庆,建筑面积55.32万平米,成交金额67.99亿元;三四线城市3宗,位于包头、佛山和江门,建筑面积83.44万平米,成交金额56.14亿元。

  而反观行业,龙头房企均于九月暂缓拿地。据中指研究院数据,碧桂园9月拿地金额16.11亿元,在拿地金额排行榜中跌出前20;万科(000002.SZ)9月拿地金额56.27亿元,金额榜中排名第8;恒大(03333.HK)拿地金额9.14亿元,排名跌出前20。

  土地市场降温,保利却能逆市发力,与其央企身份下的融资优势关系密切。上半年,保利中期平均融资成本为4.99%,较2018年略有下降,低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。

  截至2019年中期,保利资产负债率79.27%,较年初提高1.30个百分点;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点;有息负债总额2710亿元,有息负债综合成本4.99%,其中短期借款为29.74亿元,一年内到期的非流动负债437.03亿元。

  与此同时,监管层面对房地产资金的把控仍在收紧。10月12日,北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,明确表示加强资金用途合规性审查,要求银行按照穿透原则,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

  房企银根收紧时,保利的央企身份能更好地平滑周期波动。而眼前,最紧迫的任务仍是冲刺全年销售目标。2017年,保利提出“345”战略,即2018年、2019年,保利要分别实现4000亿元、5000亿元销售额。

  以此计算,若想达到年度目标,保利今年后三个月业绩均值需达510.7亿元。而前九月,保利月均销售仅385.3亿元。

责任编辑:王帅